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国内外社商业态构成与发展

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行业话语权——中国社商委年会论点分享

国内外社商业态构成与发展

柏贵之:

思艾普运营管理(苏州)有限公司

总经理


各位领导,各位嘉宾,大家上午好!社区商业有三种形态的表现,一是建筑形态,比较多的社区商业形态和大型的物流中心等等,是建筑形态;二是虚拟的社区商业形态,比如网购等等;三是零售的社区商业形态。社区商业目前发展得非常迅猛,特别从中国市场未发展十年以后的发展来看,每年增速超过10%。

新加坡六十年代在做社区商业规划时,把社区商业分为四个层次,三邻区商店,可以理解为住宅区配的商业,苏州工业园区在开发的时候,也是借鉴了这个经验,配比不超过1%调整为配比不超过3%的商业综合比例。后来调整为新镇中心和邻里中心,次区域中心、区域中心。在这次规划里取消了邻区商店,新加坡所有新的开发住宅项目中是没有任何商业存在的,当然不符合我国的国情。

国内外社商业态构成与发展

浙江在这几年推行未来社区,其实就是从新加坡的祖屋加邻理中心的概念进行拓展,未来中心理解为美好社区。社区商业有着巨大的发展空间,新开发商业用房两亿平方米,在建的商业房超过十亿平方米,这里面很多都是社区商业,如果两亿的商业用房有一半是社区商业,每个社区商业有一万平米的房,每年要形成一万的社区商业中心,这个量是很大的,社区商业项目会更多。还有一个是目前的社区商业消费占社会零售消费总额的比例依然是比较低的,跟发达国家相比我们还处于比较低的阶段。

国内外社商业态构成与发展

社区商业发展面临着很多的问题,首先在规划过程中没有形成好的机制,很多城市没有社区商业规划,所以目前在城市更新的过程中,很多城市面临这样一个问题,社区商业该如何规划,我们以前都是社区商业叫底商,我们国家在规范中,以前最早是不允许超过10%的比例配备居住区的商业,后现在是7%到8%,即使到这个数字也高了,按照新加坡的经验是3%,但如果放大到5%就已经高了。企业希望靠卖掉商业做资本投资回收,商业的配比就是按照当时最高比例10%配比的,后来发现商业太多,竞争很激烈,商家就亏损,最后卖不掉,企业就面临着亏损,所以这个比例很重要。社区商业的比例太高了,就面临将来社区商业很难存活。

国内外社商业态构成与发展

很多开发商有短期行为,有价值观念的投资商目前太少,我们非常希望能有更多开发商长期持有社区商业的理念,能够做长期持有的投资。当然还有政府追逐土地的价值,商业用地拍卖的时候,有的政府很希望拍卖价格高一点,但这个观点存在误区,商业土地如果都零卖了,对于城市管理也不见得很好,应该说有些地方政府已经这样做了,政府在拍卖商业用地的时候,它是有一个低的价格来拍卖,但是他要求你全部持有,现在很多住宅用地拍卖的时候,政府要求在这个拍卖过程中必须建一定规模的社区商业,要求是全部持有。还有很多社区商业项目在建设之前是比较盲目的。

社区商业投资需要关注几个因素,一是位置,二是策划定位,三是设计,在整个商业中心投资过程中,策划和设计是两个非常重要的因素,当然招商和运营是贯彻始终的,招商运营一定要前置,把后期运营中需要考虑的问题提前到前面来考虑,这样你的项目就更容易成功,为什么说设计很重要,设计关乎你的投资成本,也关乎你的运营成本,投资一个商业运营中心,投资如果比别人节省一千块钱,将来的运营压力也会很小,回报也会高。很多产业园在规划设计过程中,都已经把招商运营前置了。

国内外社商业态构成与发展

社区商业最新的趋势,我觉得是社区商业plus,第一个是+体育,很多项目都加了体育项目在里面,老百姓也都需要体育项目,有足球场、篮球场、跑道。还有地下锻炼身体的地方也都结合到商业里边区别;第二个是+图书馆,图书馆+超市;第三个是+展览;第四个是+TOD+park;第五个是+康养医疗,健康综合体在国外有一些社区商业和医院结合,就像邻里中心一样,每个邻里中心都有社区医疗所;第六个是+产业园;第七个是+康养+文旅。谢谢大家!

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