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社区商业产业基金模式与路径

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行业话语权——中国社商委年会论点分享

社区商业产业基金模式与路径

刘昆:清泉基金 总裁


产业基金是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的几何投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资。

社区商业产业基金模式与路径

在我国现阶段,我国在全面鼓励社会资本以股权投资的形式进入到实体经济中来,今年九月份出了最新的私募基金指导意见,明确以股权投资的形式投到实体经济中来,投资期限设置五到八年,整个基金的封闭期至少持续到三五年投资运作,保证被投经济有经济长期性和持续性。

债权基金是以被投企业借款用途为投资标的,设置抵押担保及其他风控条件,收取固定债权收益。一般采用企业有息借款的方式进入,风控条件一般为产权抵押担保、股权质押担保、实际控制个人担保、被投企业财务及印章共管。

公司型基金是投资主体,以公司形式对应运作,公司基金它的好处管理是比较规范的,而且我国在整个公司法上运行期间也比较长,这是普遍的主体现象,但公司基金一般它的效力比较低,投资人都是以股东的形式加入到公司中来的,同时还有一个双重征税的问题,因为企业要交一道企业所得税,分配到投资者的时候,还要交股东的个人所得税,就面临着双重征税的问题。

社区商业产业基金模式与路径

在我国现阶段,REITs基金是涉及商业的产业基金模式。那么REITs基金是房地产信托,以持有型房地产物业为主导形式,社区商业不属于高科技,因为高科技它决定于整个行业链里技术的唯一性,在整个行业上下游里面你的垄断性,比如我们接手西安生产无人机芯片企业,是军转民企业,可以自动识别人脸和拍摄行拍,是一个很好的行拍技术。摄影师如果想拍人,就会自动识别人脸,如果想拍整个全景,就根据地形地貌自动识别。整个芯片的成本是能够算出来,所以我们喜欢投这种高科技的,同时我们也喜欢投高发展的,实际上社区商业也不属于高发展行业,高发展的盈利模式是可以复制的,社区标准商业化它的模式是可复制的。但社区商业整个市场已经充分竞争,高发展一定是模式可复制,但市场并没有被充分竞争,比如说十五年前的淘宝,它实际上就是高发展,而且整个行业并没有被充分竞争,同时社区产业也不太属于高估值,因为整个高估值一定在行业模式里是没有的,高估值最大的好处是具有估值的放大效应。所以社区商业符合股权投资基金普遍要求的,就是每个店的现金流和税后利润,不传统债权型的投资基金,年化都是在10%到12%,成本也不是特别容易接受的。

社区商业产业基金模式与路径

REITs基金定义是以一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由基金管理公司进行投资经营管理。社区商业的经营者需要什么,需要一个稳定的持续型的经营环境,我要拿一个铺子,需要一个稳定的经营环境,同时取得铺子的成本不要太高。因为社区商业是现金流的概念,持有铺子的话不希望以购买的形式,而是以租赁的形式或者租金分成的形式。REITs基金可以很好的满足社区商业的基本诉求,因为发这个基金的前提是要持有,然后再反租给社区经营者,可以租金回报,也可以利润回报。同时退出方式是比较灵活的,这个时候reits基金整个年化收益率在7-12之间,这种操作风格,可以减少社区商业实际经营者的经营压力。同时在二级市场上的流动性,又导致基金管理人不会因为赎回而导致商铺的出售,如果没有在二级市场上自由推出,基金管理人就可以要求出售商铺,就会影响社区商业实际经营的稳定性。所以REITs基金是社区商业最好的基金模式。今年国家推动公募REITs基金的正式启动,但国家放了一个小口子,留了大的壁垒,一是投资只限于基础设施,也就是基建,二是基金管理人只能是公募基金,私募基金现在还没有参与,我们判断在不远的将来,保守估计在五年之内,不保守估计是两年,到时候社区商业的春天就真的来了。资本和社区商业结合的春天就来了。

社区商业产业基金模式与路径

一个小区从销售到竣工交付,一般车位开发商正常卖的计划率在30%到50%,入住十年以后就买不到车位了。我们就选择买开发商的车位,我们也可以发出收购基金。因为社区商业有高频和刚需特点,整个商铺投资人在经营环节中比其他店的信心更足。

我们公司具有国企资源优势、管理团队优势、资金募集优势,也欢迎全国友好的合作项目可以共同学习讨论。

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